اگر شما هم به فکر ساخت خانه‌ای برای خود یا ورود به یک سرمایه‌گذاری پرسود در سال 1404 هستید، احتمالاً اولین و مهم‌ترین سوالی که ذهن‌تان را مشغول کرده این است: هزینه ساخت و ساز ۱۴۰۴ دقیقاً چقدر خواهد بود؟ در بررسی به روز هزینه ساخت و ساز، به‌طور کامل به این پرسش پاسخ داده‌ایم. از برآورد کلی هزینه‌ها برای هر مترمربع، تا جزئیات هزینه در مراحل مختلف پروژه از خاک‌برداری گرفته تا نازک‌کاری و نصب تأسیسات.
ما در این راهنمای جامع، تلاش کرده‌ایم تمام آن‌چه برای تصمیم‌گیری مالی آگاهانه نیاز دارید را در اختیارتان قرار دهیم. چه در حال بررسی ساخت‌وساز ویلایی باشید، چه به‌دنبال برآورد هزینه پروژه‌ای چند طبقه در بافت شهری، این صفحه منبع کاملی برای درک دقیق هزینه ساخت و ساز ۱۴۰۴ است.
جدول هزینه‌های ساخت و ساز (به درصد از کل هزینه)
| بخش هزینه | درصد از کل هزینه |
|---|---|
| پروانه ساخت و عوارض شهرداری | ۳٪ |
| نظام مهندسی و نقشه‌ها | ۴٪ |
| ساخت و اجرا (مصالح و دستمزد) | ۷۵–۷۸٪ |
| هزینه‌های پیمانکاری | ۱۰–۱۵٪ |
| بیمه و ضمانت‌نامه‌ها | ۱–۲٪ |
اگر نگاهی به درصد هزینه‌ها بیندازیم، مشاهده می‌شود که هزینه ساخت و اجرا که شامل خرید مصالح و دستمزد نیروهای فنی و ساده است، بیش از ۷۵ درصد هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین، مدیریت صحیح خرید مصالح از اهمیت بالایی برخوردار است، به‌ویژه در شرایط اقتصادی تورمی که قیمت‌ها همواره در حال تغییر هستند.
پیشنهاد: چگونه پروانه ساخت بگیریم؟ 10 مرحله دریافت جواز ساخت
هزینه ساخت سازه بتنی در سال 1404
(میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع)
| تعداد طبقات ساختمان | برآورد هزینه ساخت (میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع) |
|---|---|
| ۱ تا ۲ طبقه | ۱۵ تا ۱۶.۵ |
| ۳ تا ۵ طبقه | ۱۸ تا ۱۹.۵ |
| ۶ تا ۷ طبقه | ۲۱ تا ۲۲.۵ |
| ۸ تا ۱۰ طبقه | ۲۲.۵ تا ۲۴ |
| ۱۱ تا ۱۲ طبقه | ۲۴ تا ۲۵.۵ |
| ۱۳ تا ۱۵ طبقه | ۲۷ تا ۲۸.۵ |
| ۱۶ طبقه و بیشتر | بالای ۲۸.۵ |
چه کسانی باید سراغ سازه بتن‌آرمه بروند؟
افرادی با بودجه کنترل‌شده و محدودتر:
سازه‌های بتن‌آرمه معمولاً هزینه کمتری نسبت به سازه‌های فولادی دارند، به‌ویژه در پروژه‌های بالای ۵ طبقه، و گزینه‌ای اقتصادی‌تر برای پروژه‌های شخصی یا مشارکتی هستند.کارفرمایانی که زمان ساخت را فدای هزینه کمتر می‌کنند:
اجرای بتن‌آرمه معمولاً زمان‌برتر از سازه فلزی است، اما اگر عجله ندارید و دنبال مدیریت بهتر نقدینگی در طول زمان هستید، این نوع سازه مناسب شماست.افرادی که تیم اجرایی محلی و نیروی کار بتن‌کار در اختیار دارند:
اسکلت بتن‌آرمه در بسیاری از مناطق کشور (به‌ویژه در شهرهای کوچک و متوسط) ساده‌تر و با دسترسی بهتر به نیروی اجرایی انجام می‌شود.سرمایه‌گذارانی که ریسک نوسانات قیمت آهن را نمی‌پذیرند:
در شرایطی که بازار فولاد نوسان دارد، بتن‌آرمه به‌واسطه ثبات نسبی در قیمت مصالح ریسک مالی کمتری دارد.
هزینه ساخت سازه فلزی در سال 1404
(میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع)
| تعداد طبقات ساختمان | برآورد هزینه ساخت (اسکلت فلزی) |
|---|---|
| ۱ تا ۲ طبقه | ۱۶ تا ۱۸ |
| ۳ تا ۵ طبقه | ۱۹.۵ تا ۲۱.۵ |
| ۶ تا ۷ طبقه | ۲۳ تا ۲۵ |
| ۸ تا ۱۰ طبقه | ۲۴.۵ تا ۲۶.۵ |
| ۱۱ تا ۱۲ طبقه | ۲۶ تا ۲۸ |
| ۱۳ تا ۱۵ طبقه | ۲۹ تا ۳۱.۵ |
| ۱۶ طبقه و بیشتر | بالای ۳۱.۵ |
چه کسانی باید سراغ سازه فلزی بروند؟
افرادی که به سرعت در تکمیل پروژه نیاز دارند:
سازه‌های فلزی معمولاً سریع‌تر از بتن‌آرمه ساخته می‌شوند، بنابراین اگر زمان پروژه برای شما اهمیت دارد، اسکلت فلزی می‌تواند گزینه بهتری باشد.کارفرمایانی که فضای بیشتری می‌خواهند:
سازه فلزی به‌دلیل سبک‌تر بودن و مقاومت بیشتر در برابر بارهای پیچشی، به شما امکان می‌دهد فضاهای بزرگتر و بازتر با ستون‌های کمتر و فاصله بیشتر بسازید.افرادی که به دنبال کاهش وزن سازه هستند:
اسکلت فلزی نسبت به بتن‌آرمه سبک‌تر است و در پروژه‌هایی که وزن سازه و بار اضافی برای فونداسیون مسئله است، مناسب‌تر می‌باشد.سرمایه‌گذارانی که به استحکام و ایمنی بالا توجه دارند:
اسکلت فلزی معمولاً استحکام و ایمنی بیشتری در برابر زلزله و بارهای سنگین دارد و به‌ویژه در پروژه‌های بزرگتر و مرتفع‌تر، مناسب است.
پیشنهادی: مقایسه سازه های بتنی و فلزی
هزینه ساخت سازه LSF در سال ۱۴۰۴
(میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع)
| نوع پروژه با سازه LSF | هزینه ساخت (میلیون تومان/مترمربع) |
|---|---|
| ساختمان یک تا دو طبقه (مسکونی سبک) | ۱۷ تا ۲۰ |
| ساختمان سه تا پنج طبقه (کم‌تراکم) | ۲۰ تا ۲۳ |
| سازه ویلایی مدرن (یک‌طبقه یا دوبلکس) | ۱۸ تا ۲۲ |
چه کسانی باید سراغ سازه LSF بروند؟
افرادی که به سرعت پروژه را تمام می‌کنند:
سازه‌های LSF به‌دلیل سبک بودن و ساخت سریع، معمولاً زمان ساخت کمتری نسبت به بتن‌آرمه و فولادی دارند. اگر به تکمیل سریع پروژه نیاز دارید، سازه LSF گزینه مناسبی است.کارفرمایانی که به صرفه‌جویی در هزینه‌ها توجه دارند:
هزینه ساخت سازه‌های LSF معمولاً از اسکلت‌های فولادی و بتن‌آرمه پایین‌تر است و می‌تواند برای پروژه‌های کوچک تا متوسط یا ساخت خانه‌های شخصی انتخاب بهتری باشد.افرادی که به دنبال کاهش وزن سازه و هزینه پایین‌تر فونداسیون هستند:
سازه‌های LSF به‌خاطر وزن کم، به فونداسیون سبک‌تر و کم‌هزینه‌تری نیاز دارند و این می‌تواند هزینه‌های کلی پروژه را کاهش دهد.سرمایه‌گذارانی که به قابلیت بازیافت مصالح اهمیت می‌دهند:
سازه‌های LSF با قابلیت بازیافت ۹۵ درصدی، انتخابی مناسب برای پروژه‌های سبز و سازگار با محیط‌زیست هستند.
هزینه ساخت و ساز
ساخت خانه یا ویلا، یک سرمایه‌گذاری قابل توجه در حوزه مسکن محسوب می‌شود. آگاهی از عوامل موثر بر هزینه‌های ساخت و ساز، به سازندگان و مالکان در مدیریت بهتر بودجه و تصمیم‌گیری آگاهانه‌تر کمک شایانی می‌کند. در سال‌های اخیر، نوسانات اقتصادی، تورم و تغییرات نرخ ارز تأثیر مستقیمی بر افزایش هزینه‌ها داشته‌اند. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که این روند افزایشی در سال 1404 نیز ادامه خواهد داشت، مگر آنکه سیاست‌های کلان اقتصادی بتوانند اثربخشی قابل توجهی در کاهش فشارهای تورمی داشته باشند.
اجزای اصلی هزینه‌های ساخت و ساز
هزینه‌های ساخت یک پروژه را می‌توان به چند بخش اصلی تقسیم کرد که شامل موارد زیر است:
- هزینه اخذ جواز ساخت (پروانه ساختمان)
- هزینه مصالح ساختمانی
- هزینه دستمزد کارگران و پیمانکاران
- هزینه‌های سربار و غیرمستقیم (مانند بیمه، نظارت مهندسی و…)
هزینه اخذ جواز ساخت در سال 1404
جواز ساخت یا پروانه ساختمان، مجوزی رسمی از طرف شهرداری است که برای آغاز قانونی عملیات ساخت و ساز یا بازسازی ضروری است. انجام هرگونه عملیات ساختمانی بدون این مجوز غیرقانونی بوده و قابل پیگرد است. برای دریافت این مجوز در سال 1404، متقاضی باید هزینه‌ای را تحت عنوان عوارض شهرداری به مراجع ذی‌صلاح پرداخت کند.
میزان هزینه جواز ساخت در سال 1404 تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد. برخی از این عوامل عبارتند از:
- مساحت ناخالص زیربنای ساختمان: این شامل مجموع مساحت تمام طبقات می‌شود و عوارض بر اساس آن محاسبه می‌گردد.
- قیمت منطقه‌ای ملک: قیمت منطقه‌ای که توسط مراجع مربوطه تعیین می‌شود، بر محاسبه میزان عوارض تأثیرگذار است.
- نوع کاربری ساختمان: مسکونی، تجاری، اداری یا سایر کاربری‌ها، نرخ عوارض متفاوتی دارند.
- تعداد طبقات و پارکینگ: تعداد طبقات و همچنین تعداد و نوع پارکینگ‌ها نیز در محاسبه هزینه مؤثر هستند.
- موقعیت جغرافیایی: میزان عوارض شهرداری در هر استان و بخش‌های مختلف هر استان، بر حسب منطقه متفاوت است. به طور کلی، هزینه‌ها در شهرستان‌ها معمولاً پایین‌تر از شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها مانند تهران است.
پرداخت هزینه جواز ساخت در سال 1404 معمولاً در چند مرحله انجام می‌شود: بخشی در زمان ثبت درخواست در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک، و بخش دیگر پس از نهایی شدن نقشه‌های معماری و رفع ایرادات. برای استعلام دقیق هزینه پروانه ساخت در سال 1404، باید به صورت حضوری به شهرداری منطقه مربوطه مراجعه کرد. امکان محاسبه آنلاین هزینه جواز ساخت نیز فراهم است.
پیشنهادی: جواز ساخت، 10 مرحله دریافت جواز ساخت
هزینه مصالح ساختمانی
قیمت مصالح ساختمانی بخش عمده‌ای از هزینه‌های ساخت را شامل می‌شود و به شدت تحت تأثیر تورم و نوسانات بازار قرار دارد. بررسی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در شهر تهران در فصول بهار و تابستان 1403 نشان‌دهنده روندهای افزایشی در این بخش است.
شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار 1403:
نسبت به فصل قبل 12.7 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه‌به‌نقطه) 32.2 درصد افزایش داشته است.
بیشترین تورم فصلی مربوط به گروه “خدمات” (38.9 درصد) و بیشترین تورم سالانه مربوط به گروه “گچ و گچکاری” (58.5 درصد) بوده است.شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمانی در تابستان 1403:
نسبت به فصل قبل 5.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه‌به‌نقطه) 27.1 درصد افزایش داشته است.
در این فصل، بیشترین تورم فصلی مربوط به گروه “سیمان، بتن، شن، ماسه” (14.1 درصد) بوده،
در حالی که گروه “خدمات” تغییری نداشته است.
بیشترین تورم نقطه‌به‌نقطه (49.3 درصد) و سالانه (58.5 درصد) مربوط به گروه “گچ و گچکاری” بوده است.
منبع: مرکز آمار ایران
این آمارها نشان‌دهنده ادامه روند افزایش قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی تا تابستان 1403 است و پیش‌بینی می‌شود که این روند به سال 1404 نیز منتقل شود. خرید مصالح توسط خود مالک، در مقایسه با سپردن آن به بنا، می‌تواند در کاهش هزینه‌ها مؤثر باشد. همچنین، خرید مصالح از “منبع” آن‌ها از خرید یکجا مهم‌تر است.
هزینه دستمزد کارگران و پیمانکاران در سال 1404
دستمزدها معمولاً حدود 30 درصد از کل هزینه‌های ساخت آپارتمان را تشکیل می‌دهند. این هزینه‌ها شامل دستمزد روزمزد کارگران و استادکاران و همچنین دستمزدهای واحدی (متر مربع، کیلوگرم و…) برای کارهای مختلف است.
برخی از برآوردهای دستمزد روزمزد در سال 1404 عبارتند از:
- کارگر ساده: 600 تا 700 هزار تومان روزمزد
- استاد بنا: 1.2 تا 1.5 میلیون تومان روزمزد
- استاد جوشکار: 1.5 تا 2 میلیون تومان روزمزد
- استاد آرماتوربند و قالب‌بند: 1.2 تا 1.5 میلیون تومان روزمزد
دستمزد کارهای اجرایی نیز به صورت واحدی محاسبه می‌شود. برخی از برآوردهای دستمزد واحدی در سال 1404 شامل موارد زیر است:
- اجرت سنگ کاری نما ساده: حدود 350 هزار تومان هر متر مربع
- اجرت سنگ کاری نما رومی: حداقل 500 هزار تومان هر متر مربع
- دستمزد سرامیک کاری یا سنگکاری کف: حدود 300 هزار تومان هر متر مربع
- دستمزد کاشی کاری ساده بدنه: حدود 250 هزار تومان هر متر مربع
- دستمزد دیوارچینی: حدود 120 هزار تومان هر متر مربع
- دستمزد گچ کاری زیر و رو: حدود 130 هزار تومان هر متر مربع
برآورد کلی هزینه ساخت هر متر مربع در سال 1404
با در نظر گرفتن تمامی هزینه‌ها (مصالح، دستمزد، سربار و…)، برآورد کلی هزینه ساخت هر متر مربع زیربنا بسته به عوامل مختلف، متفاوت خواهد بود. طبق یکی از منابع، برآورد هزینه ساخت هر متر مربع خانه و ویلا در سال 1404 به شرح زیر است:
- ساختمان‌های معمولی: بین 15 تا 18 میلیون تومان به ازای هر متر مربع
- ساختمان‌های نیمه‌لوکس: بین 18 تا 30 میلیون تومان به ازای هر متر مربع
- ساختمان‌های لوکس: بیش از 30 میلیون تومان به ازای هر متر مربع
محدوده کلی هزینه‌های ساخت در سال 1404 بسته به نوع ساخت می‌تواند بین 15 تا 35 میلیون تومان به ازای هر متر مربع متغیر باشد.
عوامل مؤثر بر تفاوت هزینه‌ها
همانطور که مشاهده شد، برآورد هزینه‌ها دارای طیف وسیعی است. این تفاوت ناشی از عوامل متعددی است که باید در نظر گرفته شوند:
- موقعیت مکانی پروژه: هزینه‌ها در مناطق مختلف یک شهر یا بین شهرها و استان‌ها به طور قابل توجهی متفاوت است. حتی هزینه‌ها در مناطق غربی و کوهستانی به دلیل دسترسی به مصالح ممکن است متفاوت باشد.
- نوع سازه: انتخاب بین سازه بتنی، فلزی یا بنایی بر هزینه تأثیر دارد. سازه بتنی معمولاً ارزان‌تر از سازه فلزی تمام می‌شود، به خصوص در دهانه‌های بلند. سازه بنایی می‌تواند برای ساختمان‌های کوتاه مرتبه در روستاها یا باغ‌ها هزینه را به طور قابل توجهی کاهش دهد.
- سطح کیفیت مصالح و نازک‌کاری: استفاده از مصالح معمولی، نیمه‌لوکس یا لوکس، و همچنین جزئیات و کیفیت اجرای نازک‌کاری و نما، تأثیر زیادی بر هزینه نهایی دارد.
- پیچیدگی طراحی و ابعاد پروژه: پروژه‌های با طراحی پیچیده، ابعاد نامتعارف، یا نیاز به گودبرداری عمیق و سازه‌های نگهبان، هزینه‌های بیشتری دارند.
- نوع سقف‌ها: انواع مختلف سقف مانند کامپوزیت، عرشه فولادی، تیرچه بلوک، یا وافل، هزینه‌های متفاوتی دارند.
- مساحت کل زیربنا و تعداد واحدها: در پروژه‌های با تعداد واحدهای بیشتر در هر طبقه، مساحت مشاعات (مانند راه‌پله و آسانسور) نسبت به مساحت مفید بیشتر می‌شود و این بر هزینه سرانه واحد تأثیر می‌گذارد. ساخت واحدهای دو واحدی در هر طبقه معمولاً هزینه ساخت بیشتری نسبت به واحدهای تک واحدی دارد.
مدیریت هزینه‌ها و نکات مهم
برای مدیریت بهتر هزینه‌های ساخت در سال 1404، نکات زیر می‌توانند مفید باشند:
- دریافت نقشه‌های اجرایی دقیق: داشتن نقشه‌های معماری و سازه کامل قبل از شروع برآورد، امکان تخمین دقیق‌تری از هزینه‌ها را فراهم می‌کند.
- مشورت با کارشناسان و مهندسان: دریافت مشاوره از مهندسان طراح سازه برای انتخاب سازه مناسب و بررسی نیاز به تقویت و همچنین مشورت با معمار برای طراحی پلان مناسب بسیار مهم است.
- استعلام قیمت از چند پیمانکار: گرفتن قیمت از چندین جوشکار یا پیمانکار به شما کمک می‌کند تا برآورد بهتری داشته باشید.
- خرید مستقیم مصالح: در صورت امکان، خرید مصالح توسط خود مالک و از منابع اصلی می‌تواند در کاهش هزینه‌ها مؤثر باشد.
- برنامه‌ریزی مالی دقیق: با توجه به نوسانات و تورم، برنامه‌ریزی مالی دقیق برای مراحل مختلف پروژه ضروری است.
جمع‌بندی
هزینه ساخت و ساز در سال 1404 تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی، از جمله تورم و قیمت مصالح و دستمزد، قرار دارد و پیش‌بینی می‌شود که با روند افزایشی همراه باشد. برآوردهای کلی از 15 تا بیش از 30 میلیون تومان به ازای هر متر مربع زیربنا متغیر است. این هزینه بسته به موقعیت مکانی، نوع ساختمان، کیفیت مصالح و سطح نازک‌کاری، نوع سازه و ابعاد پروژه می‌تواند بسیار متفاوت باشد. اخذ جواز ساخت نیز هزینه مستقلی دارد که بر اساس زیربنا، منطقه و کاربری محاسبه می‌شود.
برای برآورد دقیق هزینه‌های پروژه خود، لازم است پس از تهیه نقشه‌های کامل، از متخصصان و پیمانکاران محلی استعلام قیمت بگیرید. مدیریت صحیح هزینه‌ها با برنامه‌ریزی دقیق و مشاوره با کارشناسان، نقشی حیاتی در موفقیت پروژه ساختمانی شما در سال 1404 ایفا می‌کند.
