با توسعه روزافزون شهرنشینی و افزایش ساخت و ساز، نیاز به وضع قوانین و مقرراتی برای ساماندهی این فعالیت‌ها احساس می‌شود. یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی برای مدیریت ساخت و ساز، پروانه ساختمانی یا جواز ساخت است که توسط شهرداری صادر می‌شود. این پروانه، به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد تا در یک پلاک ثبتی مشخص، اقدام به ساخت و ساز، تعمیرات اساسی یا بازسازی کند. واضح است که ساخت و ساز بدون پروانه ساختمانی غیرقانونی بوده و عواقب آن بر عهده سازندگان خواهد بود.
پروانه ساختمانی چیست؟
پروانه ساختمانی در واقع جواز یا مجوزی است که از سوی شهرداری جهت ساخت یک بنا صادر می‌شود. طبق تعریف، برای تعمیرات یا تغییرات جزئی، معمولاً نیازی به پروانه ساخت نداریم.
انواع پروانه‌های ساختمانی
پروانه ساختمانی انواع مختلفی دارد که برای مقاصد گوناگون صادر می‌شوند:
- تخریب و نوسازی: برای ساخت بنای جدید پس از تخریب بنای قدیمی.
- اراضی بایر یا باغات: برای ساخت و ساز در زمین‌های خالی یا باغ‌ها.
- تغییر مهندس طراح یا ناظر پروژه: در صورت نیاز به تغییر افراد مسئول فنی پروژه.
- تغییر نقشه: هنگامی که نیاز به اصلاح یا تغییر در نقشه‌های مصوب وجود دارد.
- تغییرات و توسعه بنا: برای افزودن یا تغییر بخش‌هایی از بنای موجود.
- تبدیل و دیوارکشی: برای تغییر کاربری یا احداث دیوار.
پیشنهادی: مدیریت پیمان چیست؟ درصد مدیریت پیمان در سال 1404
مراحل صدور پروانه ساختمانی
فرآیند دریافت پروانه ساخت، یک مسیر چند مرحله‌ای است که نیازمند پیگیری و ارائه مدارک مشخصی است. به صورت کلی، مراحل به شرح زیر هستند:
- تشکیل پرونده: اولین گام، ثبت درخواست مجوز ساخت توسط مالک یا وکیل قانونی او در شهرداری یا یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی شهر است. در این مرحله، ارائه مدارک مربوط به زمین ضروری است.
- دستور صدور بازدید: پس از تشکیل پرونده، ماموران شهرداری برای بازدید از محل احداث اقدام می‌کنند. هدف از بازدید، بررسی ابعاد مختلف ملک مانند عرض خیابان و ساختمان‌های مجاور است.
- بررسی گزارش بازدید و تطبیق با طرح تفصیلی: گزارش بازدید توسط کارشناس طرح تفصیلی بررسی می‌شود. طرح تفصیلی، جزئیات نحوه ساخت و ساز در منطقه‌های مختلف شهر را مشخص می‌کند. کارشناس گزارش را با طرح تفصیلی تطبیق داده و در صورت وجود مغایرت، دستور اصلاح صادر می‌شود.
- صدور دستور نقشه: پس از گذراندن مراحل قبل و تأیید بازدید و بررسی طرح تفصیلی، دستور نقشه تهیه و صادر می‌شود. این دستور شامل اطلاعات مهمی مانند تعداد طبقات مجاز برای ساخت و سطح اشغال شده هر طبقه است. دستور نقشه به مالک داده می‌شود تا بر اساس آن اقدام به طراحی کند.
- طراحی نقشه: مالک، دستور نقشه را به یک مهندس معمار یا شرکت طراحی می‌سپارد تا پلان فاز یک را طبق ضوابط و دستور نقشه ترسیم کند. توانایی طراح در اختصاص فضای پارکینگ و کیفیت فضاها در این مرحله اهمیت دارد. نقشه‌های طراحی شده برای بررسی به دفتر خدمات شهری یا شهرداری ارسال می‌شوند. اگر شهرداری ایرادی در نقشه‌ها مشاهده کند، شرکت مهندسی موظف به رفع آن است تا زمانی که نقشه‌ها تأیید شوند.
- پرداخت عوارض شهرداری: پس از نهایی شدن نقشه، واحد صدور پروانه، میزان عوارض نوسازی و عوارض شهرداری را بر اساس متراژ ساختمان و نوع کاربری آن محاسبه می‌کند. پرداخت این عوارض یکی از مراحل ضروری برای ادامه فرآیند است.
- تهیه مدارک پیش‌نویس و معرفی مهندس ناظر: پس از پرداخت عوارض و دریافت فیش، مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و برای تهیه پیش‌نویس مدارک اقدام کند. همچنین، یک نفر مهندس ناظر که مورد تأیید نظام مهندسی باشد، باید معرفی شود. مالک و ناظر قراردادی منعقد می‌کنند.
- آپلود مدارک و تأییدیه‌های تخصصی: نقشه‌ها و مدارک در سیستم آپلود می‌شوند. در این مرحله، تأییدیه‌های تخصصی مورد نیاز است. به عنوان مثال، اگر قرار است بیش از ۶ سقف (بدون احتساب سقف پارکینگ) ساخته شود، نیاز به آزمایش مکانیک خاک (ژئوتکنیک) و تأیید آن توسط نظام مهندسی است. این آزمایش ممکن است حدود یک ماه زمان ببرد. همچنین، نیاز به تأیید نقشه‌های نما، محاسبات، برق و مکانیک است. اگر زیربنای ساختمان بیش از ۲۰۰۰ متر مربع باشد، تأیید نقشه‌های سازه، گزارش مکانیک خاک و نقشه‌های تأسیسات برق از سازمان نظام مهندسی الزامی است (مطابق قانون ۳۳ نظام مهندسی). فیش‌های دیگری مانند بیمه، آموزش و پرورش و حصارکشی نیز باید پرداخت شوند.
- جمع‌آوری پک جواز و ارسال به شهرداری: پس از تکمیل مدارک، تأییدیه‌ها و آزمایش‌ها، پک جواز شامل دستور نقشه، نتیجه آزمایش خاک (در صورت نیاز)، نقشه‌ها، محاسبات و غیره جمع‌آوری می‌شود. این مدارک باید به امضای مهندس معمار و مهندس ناظر برسند. سپس پک جواز برای شهرداری ارسال می‌شود.
- تأیید نهایی و صدور پروانه: مدارک ارسالی در نهایت باید به تأیید مسئول طرح تفصیلی، مسئول صدور پروانه، معاون شهردار و خود شهردار برسد. پس از طی این مراحل و ثبت فرآیندها در سیستم، پروانه ساختمانی صادر می‌شود.
پیشنهادی: تغییر کاربری اراضی، قانون جدید تغییر کاربری
دستور نقشه چیست و چه اطلاعاتی دارد؟
دستور نقشه، سندی مهم است که پس از بازدید اولیه و بررسی‌های شهرداری صادر می‌شود و راهنمای اصلی طراح برای تهیه نقشه‌هاست. در دستور نقشه، اطلاعاتی مانند تعداد طبقات مجاز و سطح اشغال مشخص شده است.
مربوط به اسناد یا سند ملک و مساحت طبق سند است.
ممکن است به دلیل عرض ناکافی معبر (خیابان)، نیاز به عقب‌نشینی ساختمان مطرح شود. این عقب‌نشینی می‌تواند مساحت زمین قابل ساخت را تغییر دهد. نکته مهم این است که با وجود تغییر مساحت قابل ساخت به دلیل عقب‌نشینی، نیازی به تغییر سند ملک نیست؛ اما این موضوع در معاملات و مستندات ذکر می‌شود. این موضوع به نفع کارفرماست زیرا سند ملک دست نخورده باقی می‌ماند.پس از ارائه نقشه‌ها توسط طراح، اگر شهرداری ایراداتی مشاهده کند یا نکته‌ای طبق ضوابط رعایت نشده باشد، این ایرادات در سطر سوم دستور نقشه ذکر می‌شود و نقشه برای اصلاح (مرجوعی) به طراح بازگردانده می‌شود. طراح موظف است طبق این اصلاحیه، نقشه‌ها را بازنگری کند.
دستور نقشه همچنین با استفاده از جهات جغرافیایی (شمال، جنوب، غرب، شرق)، ابعاد مجاز ساخت را نسبت به پلاک‌های مجاور (خانه‌های بغلی یا زمین‌های همسایه) یا معبر (خیابان) مشخص می‌کند.
پیشنهادی: ضوابط طراحی پارکینگ
اعتبار پروانه ساخت و تمدید آن
پروانه ساختمانی به مدت ۲ سال از تاریخ صدور معتبر است. این پروانه تا ۲ سال دیگر نیز قابل تمدید می‌باشد. مهلت اتمام عملیات ساختمانی بر اساس متراژ و تعداد طبقات تعیین می‌شود. شرایط تمدید پروانه معمولاً شامل عدم تغییر ابعاد ملک است؛ در این صورت، هم مهلت شروع و هم مهلت پایان عملیات ساختمانی یک سال افزایش می‌یابد.
چالش‌ها و زمان‌بر بودن فرآیند
دریافت پروانه ساخت می‌تواند فرآیندی زمان‌بر و چالش‌برانگیز باشد. معمولاً این فرآیند ۶ ماه تا یک سال طول می‌کشد. اگر ملک نیاز به اصلاح سند داشته باشد، ممکن است این زمان تا ۲ سال نیز به طول انجامد. وعده‌های افراد برای کوتاه کردن قابل توجه این زمان، معمولاً عملی نیستند.
برخی چالش‌های رایج در این فرآیند عبارتند از:
- اختلاف بر سر تراکم: گاهی شهرداری حقوق کامل مالک را در زمینه تراکم ساختمانی نمی‌دهد، یا در مواردی که ملک در طرح‌های شهرداری قرار دارد و شهرداری باید تراکم تشویقی بدهد، این اتفاق نمی‌افتد و ممکن است از مالک رضایت‌نامه نیز گرفته شود.
- مشکلات نقشه‌ها: وجود نقشه‌های پرت یا جانمایی نامناسب ستون‌ها در وسط فضاها می‌تواند چالش‌برانگیز باشد.
در مواجهه با این چالش‌ها، به‌ویژه در بخش مذاکرات با شهرداری، استفاده از افراد متخصص توصیه می‌شود.
ساخت و ساز بدون پروانه یا تخلف ساختمانی
ساخت و ساز بدون پروانه اساساً غیرقانونی است. اما گاهی مالکان در نظر می‌گیرند که آیا دریافت پروانه به صرفه‌تر است یا انجام تخلف و پرداخت جریمه احتمالی در کمیسیون ماده ۱۰۰.
در این زمینه نکات مهمی را وچود دارد:
- بازسازی در ملک‌های تجاری یا اداری: اگر ملک تجاری یا اداری است و دائماً تحت نظر بازرسی شهرداری قرار دارد، بهتر است حتماً جواز بازسازی گرفته شود. این فرآیند معمولاً سخت نیست و پرداخت هزینه‌های مربوطه در ابتدا، به صرفه‌تر است.
- بازسازی با تخلفات جزئی: اگر بازسازی در ملکی انجام می‌شود که کمتر در معرض دید شهرداری است و تخلفات کوچک و جزئی هستند (که به نمای ساختمان آسیب نمی‌زنند و تغییرات اساسی ایجاد نمی‌کنند)، ممکن است شهرداری سخت‌گیری نکند و با پرداخت هزینه، پایان‌کار جدید صادر شود. اما اگر به نما آسیب وارد شود، موضوع کاملاً متفاوت شده و ممکن است حکم تخریب صادر گردد.
- نوسازی با تخلفات بزرگ (مانند اضافه کردن طبقه): اضافه کردن طبقه یا چندین طبقه اضافی، یک خلاف بزرگ محسوب می‌شود. در شهرهایی مانند تهران که قوانین سختگیرانه‌تر است، اکیداً توصیه می‌شود که ابتدا از طریق کمیسیون ماده ۵، تراکم مورد نیاز برای طبقات اضافی خریداری شده و با جواز صحیح کار شروع شود. در شهرهای کمتر سختگیر (مانند شمال کشور یا حومه تهران)، ممکن است بتوان ابتدا طبقات اضافی را ساخت و سپس در کمیسیون ماده ۱۰۰ جریمه را پرداخت کرده و پایان کار گرفت. اما انجام این کار نیازمند تحقیق از سازندگان و مشاوران املاک محلی و مذاکره با کارکنان شهرداری منطقه است تا از میزان سخت‌گیری مطلع شد.
- اضافه کردن کاربری تجاری: اگر پهنه ملک در طرح تفصیلی، تجاری یا اداری یا هر پهنه‌ای غیر از مسکونی و فضای سبز است و قصد احداث مغازه در زیر آن وجود دارد، معمولاً بهتر است هزینه تجاری‌سازی در همان مرحله جواز پرداخت شود. اگر بدون جواز ساخته شود و پهنه ملک تجاری باشد، معمولاً حکم تخریب صادر نمی‌شود و با پرداخت جریمه در کمیسیون ماده ۱۰۰، پایان کار دریافت می‌شود. اما اگر پهنه مسکونی باشد و شهرداری سختگیر باشد، این کار اصلاً توصیه نمی‌شود، چرا که ممکن است هیچ‌گاه پایان کار صادر نشود، حکم تخریب بخورد و نیاز به پیگیری‌های قانونی زیادی باشد.
- تخلفات کوچک (مانند کاهش پارکینگ، تغییر متراژ پاسیو یا تراس، افزایش سطح اشغال): این نوع تخلفات عمدتاً در کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل حل هستند و معمولاً با پرداخت جریمه، مشکل برطرف می‌شود. با این حال، حتی در این موارد نیز در برخی شهرداری‌ها و مناطق سخت‌گیری وجود دارد و توصیه می‌شود قبل از اقدام، تحقیق لازم انجام شود و ریسک‌پذیری بی‌مورد صورت نگیرد.
نکته کلیدی: اگر در طول عملیات ساختمانی، نقشه تغییر کند و برای تغییر پروانه اقدامی نشود، ممکن است در کمیسیون ماده ۱۰۰ دستور تخریب صادر شود.
پیشنهادی: بهترین زمین برای ساخت ویلا
مدارک مورد نیاز برای شناسنامه ساختمان
برای دریافت شناسنامه ساختمان، که در واقع شامل مشخصات فنی و حقوقی بنا است، مدارک متعددی لازم است:
- نقشه معماری با مهر و امضای مهندس معمار
- نقشه محاسبات و سازه نگهبان با مهر و امضای مهندس محاسب
- چک لیست زلزله با مهر و امضای مهندس زلزله (یا محاسب)
- سازه نگهبان موقت
- گزارش مکانیک خاک
- نقشه تأسیسات مکانیکی با مهر و امضای مهندس تأسیسات
- نقشه تأسیسات برق با مهر و امضای مهندس برق
- برگه‌های تعهد از مهندسان مختلف (معمار، محاسب، تأسیسات برق، تأسیسات مکانیک، ناظر، مجری)
- تأییدیه آتش‌نشانی (در صورت لزوم)
مشاوره با متخصصین
با توجه به پیچیدگی‌های فرآیند دریافت پروانه ساخت و چالش‌های احتمالی، همچنین در صورت خرید ملکی که در پروانه ساختمانی آن ابهام یا ایرادی وجود دارد، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی توصیه می‌شود. افراد متخصص می‌توانند در تمام مراحل یا بخش‌های خاصی از فرآیند به شما کمک کنند.
